DWNTWN, Macobo-Stabo et 51N4E vont reconvertir durablement 22 immeubles de bureaux belges

Le promoteur immobilier DWNTWN, le bureau d'études en ingénierie Macobo-Stabo et le bureau d'architectes 51N4E ont lancé conjointement le projet CNTR, qui prévoit la reconversion durable de 22 immeubles de bureaux répartis sur l'ensemble du territoire national. Pour chaque reconversion, l'équipe cherchera à assurer une conservation maximale et à appliquer divers principes durables, comme le GRO. L'approche intégrée d'une seule et même équipe, qui collaborera physiquement plusieurs jours par semaine dans l'atelier CNTR situé dans le bâtiment SEVEN à Bruxelles, devrait permettre de générer des économies d'échelle. Un des premiers projets de reconversion sera bientôt achevé.

Dans plusieurs villes belges, il existe d'innombrables vieux immeubles de bureaux qui ne sont plus aussi adaptés aux besoins actuels. Ces bâtiments, souvent délabrés et sous-utilisés, offrent de nombreuses possibilités de réaménagement et de rénovation s'ils sont envisagés de manière judicieuse. C'est dans cette optique que le projet CNTR a été lancé à la fin de l'année 2022. Les immeubles de bureaux concernés, dont certains sont encore utilisés aujourd'hui, sont situés à Ath, Eigenbrakel, Diest, Eeklo, Eupen, Saint-Vith, Halle, Herentals, Ypres, Courtrai, La Louvière, Malmedy, Marche-en-Famenne, Audenarde, Seraing, Saint-Trond, Wandre, Tielt, Tongres, Torhout, Vilvorde et Saint-Nicolas (voir image, ndlr). Ils seront reconvertis de manière durable en un mix de bâtiments résidentiels, de travail, de soins ou d'éducation.

« Compte tenu de leur longue histoire, les 22 immeubles de bureaux que nous allons redévelopper avec CENTR sont inextricablement liés à la physionomie de la ville. Nous voulons préserver ce lien et cet enracinement et nous travaillons sur un redéveloppement axé sur une conservation maximale », explique Werner Joris, partenaire chez DWNTWN. « Les bâtiments s'y prêtent parfaitement, compte tenu de la solidité de leur structure et de leur flexibilité inhérente pour permettre d'autres aménagements ».

 

« Toutefois, la conservation ne signifie en aucun cas que nous ne chercherons pas à innover. Sur le site de Halle, par exemple, nous conserverons une fonction de bureau dans un des deux bâtiments du site, tandis que l'autre sera vendu pour abriter une école et un campus de soins. Nous avons délibérément choisi de travailler avec les architectes de 51N4E et le bureau d'études Macobo-Stabo de manière intégrée dès la phase d'orientation, parce que nous sommes convaincus qu'une telle coopération, avec des partenaires qui partagent notre vision et nos valeurs, sera très bénéfique pour la qualité du redéveloppement ».

 

"UN RÔLE DIFFÉRENT POUR LE DÉVELOPPEUR, L'ARCHITECTE ET L'INGÉNIEUR EST NÉCESSAIRE"

"Un projet de reconversion réussi commence par un bon match", ajoute Johan Anrys, directeur commercial de 51N4E. "Plus la nouvelle utilisation correspondra au bâtiment existant, plus le résultat sera réalisable. Cela requiert une très bonne compréhension du bâtiment et de son environnement. Pour chaque utilisateur potentiel, nous examinons la compatibilité du programme avec le bâtiment existant. Une coopération efficace avec les autorités, acteurs et organisations locaux est donc nécessaire afin de comprendre les besoins locaux et de faciliter le match entre les deux.

« Si les interventions nécessaires peuvent être limitées, le coût, la complexité des travaux et les émissions de CO2 peuvent également être réduits à leur strict minimum", poursuit-il. « C'est un point crucial, car nous sommes convaincus qu'une stratégie de conversion abordable et efficace est la condition préalable pour atteindre l'objectif de l'Europe de rendre son vaste patrimoine immobilier neutre en carbone d'ici 2050. Pour y parvenir, nous devons également adapter notre rôle en tant qu'architectes, ingénieurs et promoteurs. Avec Macobo-Stabo et DWNTWN, nous avons mis en place une collaboration intégrée pour rendre cela possible ».

Le fait qu'une seule équipe intégrée travaille sur la réhabilitation de plusieurs propriétés permettra de réaliser des économies d'échelle, selon les partenaires du projet. " En effet, un processus de dialogue continu où chacun contribue à la vision sur la durabilité, l'architecture, la faisabilité économique et le confort à partir de sa propre expertise maximise le retour sur la courbe d'apprentissage pour tous les partenaires au cours des phases d'étude et de développement ", explique l'équipe.

 

GRO, EPC NO ET ESG COMME LIGNES DIRECTRICES

"Au cours d'un premier examen des différentes propriétés, nous avons constaté que la structure de base des bâtiments était très robuste. Nous commençons par établir la capacité de la structure existante sur la base des documents disponibles et nous la complétons par les résultats de recherches supplémentaires sur place", explique plus concrètement Elisabeth Nijs, principal design engineer chez Macobo-Stabo. "De cette manière, nous pouvons clairement déterminer l'impact des interventions programmatiques souhaitées, comme des escaliers ou des canalisations supplémentaires, et les ajuster le cas échéant."

"Les bâtiments du portefeuille ne répondent pas aux normes actuelles, ils ont une isolation minimale et doivent toujours être chauffés de manière intensive", ajoute son collègue Bart Couwenbergh, coordinateur en durabilité chez Macobo-Stabo. "Il s'agit de produire de la chaleur sans énergie fossile en conservant au maximum toute la production de chaleur, les tuyaux, la structure et, de préférence, aussi la façade extérieure. Nous ne partons donc pas du principe que les installations techniques existantes ne sont pas circulaires. Nous envisageons une approche par étapes, basée sur la mesure de l'état et vérifiée avec toutes les disciplines autour de la table. Le GRO, l'EPC NR et les objectifs ESG serviront de lignes directrices pour les 22 projets.

 

CONCERTATION PHYSIQUE

Vu l'ampleur du projet CNTR, les aspects pratiques de la collaboration entre les différents partenaires de l'étude ont également été pris en compte. Afin d'assurer un lien étroit entre le promoteur du projet, l'architecte et les services d'étude, toutes les personnes impliquées travaillent physiquement ensemble plusieurs jours par semaine dans ce que l'on appelle le studio CNTR, situé au SEVEN, un immeuble de bureaux à Bruxelles-Nord que DWNTWN a réaménagé en bureaux passifs - ce qui ne fait pas partie du projet CNTR. "Nous observons que de petites questions ou idées peuvent être rapidement soumises à l'épreuve des autres disciplines, souvent autour d'une machine à café", explique Elisabeth Nijs. "Sans ce lieu de travail partagé, ce type de questions se perdrait rapidement dans l'agenda chargé d'une réunion en ligne ou conduirait à une multiplication des réunions formelles."

 

LE PREMIER PROJET BIENTÔT DANS LES STARTING-BLOCKS

La réalisation du premier projet de réaménagement débutera bientôt. D'ici 2050, les 22 bâtiments auront été réaffectés de manière durable. DWNTWN, Macobo-Stabo et 51N4E fourniront des mises à jour régulières sur le projet CNTR via leurs réseaux sociaux et leurs newsletters.

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