Etude de cas : Circu l’air, Louvain

La Régie communale autonome de développement urbain de la ville de Louvain (AGSL) a décidé de rénover trois studios dans un immeuble d'appartements des années 1970 dans la Fonteinstraat de la manière la plus durable et circulaire possible. Après tout, la ville a l'ambition d'être neutre sur le plan climatique d'ici 2030. Le projet de rénovation a reçu le nom de Circu l'air, car il s'agit d'une rénovation à grande hauteur.

Les réponses ont été données par Letty de Jong, gestionnaire de projet à l’AGSL


En quoi le bâtiment est-il circulaire ?

Avec l'ambition de construire de manière aussi circulaire que possible dans sa propre ville à partir de maintenant, l'AGSL a signé le Green Deal Circulair Bouwen de Vlaanderen Circulair en 2019. Peu après, la rénovation circulaire des trois studios de 40 m² dans l'immeuble d'appartements de la Fonteinstraat, dont le nom de projet est Circu l'air parce qu'il s'agit d'une rénovation à une certaine hauteur, a fait l'objet d'un projet pilote dans le cadre de cette signature. L'AGSL s'est fixé pour objectif de rendre les studios à nouveau habitables en 2021, après quoi les enseignements tirés du projet seront utilisés pour une éventuelle transposition à plus grande échelle et de futurs projets circulaires.

L'accent sera mis sur la réutilisation de matériaux anciens provenant des studios eux-mêmes ou, par le biais de l’urban mining, d'autres bâtiments de la région. En outre, on veillera à la possible réutilisation des matériaux utilisés en les installant de manière démontable.

Le projet pilote Circu l'air fait également partie du projet international Interreg Facilitating Reclaimed Building Materials in Northwestern Europe.


Quel a été le plus grand défi ?

Le projet est encore en phase de conception, mais il est d'ores et déjà évident qu'il comporte certains défis, même si l'AGSL préfère parler d'opportunités. Par exemple, l'AGSL voulait laisser le plus de liberté possible aux concepteurs et aux entrepreneurs pour faire des choix circulaires, et a donc utilisé des descriptions fonctionnelles dans les cahiers des charges plutôt que des descriptions techniques, mais a constaté que cette façon de travailler peut aussi être paralysante. Des modèles non traditionnels ont également été adoptés, dans la mesure du possible, dans les domaines de la planification, des appels d'offres, des honoraires et des contrats. Cela vaut également pour la désignation imminente des entreprises.

L'AGSL s'attend à une certaine complexité sur ce dernier point, ainsi que pour la désignation des fournisseurs. Vont-ils tous vouloir répondre de manière ad hoc aux opportunités circulaires ? Les petits sous-traitants vont-ils suivre ? Les modèles d’affaires circulaires – qui consistent à louer des matériaux au lieu de les acheter – sont en fait en contradiction avec le mode de fonctionnement habituel des fournisseurs et de l'AGSL elle-même. Existe-t-il des goulets d'étranglement juridiques ? Et ainsi de suite.


Quelles leçons avez-vous tirées ?

Puisqu'il s'agit d'un projet pilote qui n'a pas encore été réalisé, il est préférable de poser cette question de la manière suivante : quelles leçons l'AGSL espère-t-elle tirer du projet ou quelles recommandations peuvent être faites après avoir traversé les étapes préliminaires ? L'AGSL en a défini neuf :

  1. L'expérience n'est pas indispensable, mais l'ambition l'est !
  2. Rédigez des spécifications fonctionnelles plutôt que des spécifications techniques.
  3. Donner trop de liberté aux prescripteurs peut aussi avoir un effet paralysant, c'est pourquoi l'AGSL a également rédigé une note claire dans laquelle elle décrit ce qu'elle entend par principe de construction circulaire et ce sur quoi elle veut se concentrer dans le projet.
  4. Honneur aux honoraires. Si vous voulez construire de manière circulaire, en tant que maître d'ouvrage, vous dépendez principalement des connaissances des bureaux d'études et d’architecture. Leur travail doit donc être valorisé. Dans le cas d'un bâtiment circulaire, il ne faut pas seulement tenir compte des coûts du projet, mais aussi du coût du cycle de vie du bâtiment, ce qui fait que la part des honoraires représente une part nettement plus faible du coût total. En appliquant les principes circulaires, les concepteurs et bureaux d’études peuvent contribuer à garantir que votre projet aura encore plus de valeur économique à une date ultérieure, alors ne lésinez pas sur les honoraires. Avec l'AGSL, nous avons vraiment revu et augmenté notre budget à cet égard, et nous n'avons pas attribué les contrats sur la base du prix, mais uniquement sur la base de critères d'attribution qualitatifs. C'est assez unique.
  5. Il y a un glissement dans les (coûts d’) études
    1. le projet n'a pas un phasage traditionnel, la démolition et la récupération sont décalées vers l'avant, par exemple, ce qui nécessite une répartition différente du travail ;
    2. un travail d'analyse et d'étude plus poussé est nécessaire avant de commencer le chantier ;
    3. et comment gérer les coûts d'étude liés à la réutilisation ?
  6. Choisissez un concepteur, pas un projet : écoutez au lieu de vous contenter de regarder. Les projets de référence jouent un rôle moins important car il n'existe pas encore beaucoup de projets circulaires. En outre, il est préférable de s'engager dans un "voyage" avec l'architecte plutôt que de partir d'un projet fixe, afin de pouvoir expérimenter des solutions circulaires en cours de route et d'anticiper plus facilement les problèmes potentiels.
  7. Maintenez le "risque de concurrence" à un niveau bas en ne sélectionnant pas sur le prix le plus bas et en attribuant le projet sur la base d'un tableau conceptuel plutôt que sur un projet ficelé.
  8. Investissez dans l’urban mining.
  9. Faites en sorte que ce soit un projet pilote pour tous :
    1. l'AGSL veut offrir une marge de manœuvre financière au concepteur et à l'exécutant pour expérimenter. Elle est ouverte aux solutions non standard et fait preuve de souplesse lorsqu'il s'agit de répondre de manière ad hoc aux opportunités qui se présentent pendant la phase de mise en œuvre.
    2. elle souhaite également tester différents principes par studio et ne pas appliquer un seul et même principe sur les trois studios. Elle veut vraiment expérimenter lorsque c'est possible et tester des choses.



Fiche technique :

Maître d’ouvrage : Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven (AGSL)

Concepteurs : KPW architecten

Entrepreneur général : encore à déterminer

Timing prévu : été 2012 – automne 2021

 

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