Om Zin in No(o)rd te realiseren koos Befimmo, aan wie het project gegund werd, na een oproep tot kandidaturen in samenspraak met de Brusselse en Vlaamse Bouwmeester in 2017 voor een ontwerpteam bestaande uit het Brusselse 51N4E, Jaspers-Eyers Architecten, ook vooral actief in Brussel, en het Franse l’AUC. VK Architects & Engineers staat in voor de speciale technieken (MEP) en engineering inzake brandveiligheid, energie en duurzaamheid. In plaats van eenvoudig hergebruik van de bestaande gebouwen, voegt het ontwerp een nieuwe dimensie toe door de torens te verbinden met een nieuw volume van 14 verdiepingen met dubbele hoogte.

Maar het meest opvallende aan het nieuwe woon-werkcomplex, is dat het een circulair gebouw wordt. Het Facilitair Bedrijf, de opdrachtgever voor de realisatie van Zin in No(o)rd, wilde met het project immers een voorbeeld stellen op het vlak van circulair bouwen, zoals het ook al deed met de koffiebar in het Vlaams Administratief Centrum in Leuven, die zowel in opbouw als op het vlak van uitbating circulair is. Vlaanderen wil in 2050 een volledig circulaire economie hebben en het Facilitair Bedrijf zal daar als agentschap verantwoordelijk voor het vastgoedpatrimonium van de Vlaamse overheid alleen toe bijdragen maar ook een voortrekkersrol in vervullen.

“Aangepast aan de noden van morgen”

“ZIN in No(o)rd is een typevoorbeeld van circulariteit”, klinkt het bij Jaspers-Eyers Architecten. “In totaal zal meer dan 60% van het huidige gebouw hergebruikt worden. De delen die worden afgebroken, krijgen een nieuwe bestemming. Zo zal in totaal tot 95% van het materiaal worden gerecupereerd of gerecycleerd. Nieuwe materialen worden opgelijst en omschreven in een materialenpaspoort. De neutrale opbouw zorgt ervoor dat binnen eenzelfde basisopbouw zowel kantoren, woningen als hotelkamers kunnen worden ingericht. Het gebouw is dus niet enkel gericht op de noden van vandaag, maar kan ook aangepast worden aan de noden van morgen.”

Volgens de duurzaamheidsmeter GRO behaalt het gebouw een resultaat ‘uitstekend’ en het E-peil zal het laagste zijn van alle gebouwen van de Vlaamse overheid, onder meer door een koude-warmteopslagsysteem waarbij warmte en koude onttrokken worden aan de grond en door een verregaande toepassing van zonnepanelen op het dak en de zijgevels.

Circulaire gunningscriteria

Die circulaire insteek kwam er niet zomaar. Het Facilitair Bedrijf verwerkte immers heel wat circulaire gunningscriteria in de aanbestedingsprocedure voor het gebouw. Naast hergebruik van materialen en aanpasbaarheid werd daarbij ook gefocust op de certificering van materialen. “De grootorde van het project – in totaal gaat het om 110.000 m² – maakt het natuurlijk makkelijker om een ontwerpteam, maar ook aannemers en fabrikanten, gehoor te doen geven aan die circulaire criteria”, vertelt Almut Fuhr. “In de toekomst zullen circulaire gunningscriteria de standaard worden in een aanbestedingsprocedure. Daar werken we aan, maar de transitie naar nieuwe bouwmethodes, vergt natuurlijk tijd, ook aan de zijde van opdrachtnemers en leveranciers. Dat betekent niet dat we vandaag in onze bouwprocedures geen aandacht besteden aan circulair bouwen. Ook daarin proberen we ontwerpteams te stimuleren na te denken over hoe hun ontwerp meer circulair kan worden gemaakt. We geven ze daarvoor handvatten mee, onder meer met GRO. Maar in zo’n klassieke procedure ontbreekt de schakel tussen ontwerpteam en uitvoerder en blijft voor de werken vaak de prijs nog doorslaggevend. De keuze om het al dan niet over de circulaire boeg te gooien, is daar vooral een ideologische kwestie.”

“Vanuit het Facilitair Bedrijf mag gerust duidelijk gemaakt worden dat wij in de toekomst zullen zeggen: ‘wij willen een circulair gebouw aan een vooraf bepaald budget’. Er zal meer gewerkt worden met geïntegreerde opdrachten zoals Design & Build, maar ook DBFM, waarbij naast het ontwerp en de bouw ook het financiële luik en het onderhoud voor rekening van private partners is, en bouwteamformules. Bij Design & Build functioneert de algemene aannemer vaak als trekker van de opdrachtnemer, een consortium van aannemer(s), ontwerper(s) en andere partijen. Wij als opdrachtgever zien dan wel toe op de goede uitvoering van het bestek, maar hebben weinig vat op ontwerp- en uitvoeringskeuzes. Dat levert soms wel wat problemen op. Ik zie dus eerder toekomst weggelegd voor de bouwteamformule, waarin eerst een ontwerper wordt gekozen. Met hem werken we eerst een voorontwerp uit en een budget voor het project uit en vervolgens betrekken we zo vroeg mogelijk de uitvoerders bij het voorbereidende proces voor de realisatie van het bouwproject.”

“Samenwerken”

“Circulair bouwen gaat immers om samenwerken. Verschillende partners in de bouwketen hebben elkaar nodig. Ze moeten daarom allemaal in dezelfde richting denken. Alléén circulair bouwen, dat gaat niet. Dan blijft oud materiaal hergebruiken gewoon veel duurder dan nieuw materiaal inzetten – door de mankracht die ervoor nodig is, de logistieke processen die het vereist ... Verschillende studies hebben ook uitgewezen dat wanneer je gaat kijken naar de LCA van een gebouw, circulair bouwen wél interessant is. Hoe meer de aanpasbaarheid van een gebouw bijvoorbeeld benut wordt, hoe rendabeler circulair bouwen wordt. Na 40 tot 50  jaar is de structuur van een gebouw immers vaak nog niet versleten – kijk maar wat wij nu doen met de WTC-torens, dus het loont absoluut de moeite om al na te denken wat er na die termijn met het gebouw zou kunnen gebeuren.”