Van Roey Vastgoed beseft dat circulair bouwen the way to go is in de toekomst en zette op dat vlak dan ook al verschillende stappen. “Zo ontwikkelen wij de komende jaar De Nieuwe Dokken in Gent, waarin tal van circulaire principes worden toegepast”, begint Vangilbergen te vertellen. “Er wordt onder andere ingezet op het maximaal sluiten van de water- en energetische kringlopen. Alle waterafvalstromen worden op de site zelf gezuiverd. Het gezuiverde water wordt als proceswater gebruikt in de naastgelegen fabriek van Christeyns, waar men detergenten maakt. Op die manier wordt jaarlijks tot 30.000 m³ stadswater bespaard. De warmte die bij dat zuiveringsproces vrijkomt, wordt ook hergebruikt en ook de warmte van het sanitaire warm water wordt gerecupereerd. Biogas dat vrijkomt bij dat laatste proces wordt dan weer ingezet voor verwarming en het opwekken van elektriciteit. Maar er wordt in het project ook restwarmte gebruikt van de fabriek van Christeyns, die er vrijkomt tijdens de productieprocessen. Die warmte zou anders gewoon afgevoerd worden naar de buitenlucht. Via een warmtenet van de vierde generatie verdelen we de restwarmte van de fabriek naar alle gebouwen.”

“Een voorbeeld van een ander circulair principe is het feit dat de ondergrondse parkeergarage optimaal aangewend wordt: een deel van de beschikbare parkeerplaatsen wordt slim meervoudig gebruikt door bewoners, bezoekers en werknemers van de kantoren, wat maakt dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn voor hetzelfde aantal wagens.”

CESCO XL

“Met het onderzoekstraject CESCO XL onderzoekt groep Van Roey, in samenwerking met Vlaanderen Circulair, dan weer de mogelijkheid om circulair bouwen in Vlaanderen op te schalen binnen de residentiele sector”, licht Vangilbergen een ander initiatief toe van Van Roey op het plak van circulair bouwen. “We werken daarvoor samen met een aantal partners, zoals VITO, Endeavour, Rebel, UHasselt en archipelago, die ons met hun expertise rond de verschillende aspecten van dat vraagstuk ondersteunen. Circulair bouwen binnen de residentiële sector lijkt in eerste instantie minder evident, enerzijds omwille van de klassieke versnipperde eigendomsstructuur en anderzijds omwille van het type vastgoed. Bij woningentiteiten wordt er namelijk minder snel naar interieuraanpassingen gekeken dan in bijvoorbeeld kantoorgebouwen of gebouwen voor zorg. In het project CESCO XL onderzoeken we of we door de introductie van een alternatieve woonformule, bijvoorbeeld een wooncoöperatie, de eerste uitdaging het hoofd kunnen bieden door de introductie van één eigenaar voor een gebouw in plaats van verschillende. Daarnaast gaan we ontwerpmatig op zoek naar logische circulaire concepten om toe te passen in dit type vastgoed, steeds startend vanuit een langetermijnvisie, met aandacht voor de Total Cost of Ownership en aanpasbaarheid, en niet louter met de focus op de startinvestering.”

“Er bestaat vandaag dan ook ook weinig incentive voor een klassieke projectontwikkelaar, die focust op verkoop van woonentiteiten binnen een groepswoningbouwproject, om in te zetten op circulair bouwen”, gaat ze voort, “aangezien de focus van zo’n ontwikkeling vaak ligt op de directe kostprijs of CAPEX van een woning in plaats van op de Total Cost of Ownership of OPEX, die door de klant niet gevaloriseerd wordt. In een woningmarkt die onder druk staat is er weinig ruimte om een prijsstijging te verantwoorden omwille van een circulair bouwconcept. De voordelen en toepassingsmogelijkheden van circulariteit zijn namelijk beperkt binnen de klassieke woonformule waarin elke eigenaar x-aantal duizenden bezit in een Verenging van Mede-eigenaars en er dus zelden een overkoepelende visie kan worden ontwikkeld rond de integrale aanpak van een gebouw, zodat herbestemming of demontage complex en eigenlijk geen thema’s zijn. Er kan wel worden geopteerd voor het gebruik van circulaire bouwmaterialen, maar dat is vandaag nog niet voldoende ingeburgerd en heeft dus vaak een negatief effect op de bouwkost – keuze voor circulaire bouwmaterialen of concepten kan in principe wel een positief effect hebben op de Total Cost of Ownership van een gebouw, maar daarover bestaan vandaag nog te weinig data binnen residentieel vastgoed om de bijkomende investering te verantwoorden. Wij kijken om die reden in het CESCO XL-project eerder naar andere woonformules die geen gesplitst eigenaarschap binnen één gebouw impliceren, en de mogelijkheid om die vormen van wonen op te schalen.”

"Met BEN-woningen alleen gaan we er niet komen"

Volgens Vangilbergen kan circulair bouwen wel degelijk interessant worden in de residentiële markt, maar dan is er werk aan de winkel. Ze somt op: “Er is meer kennis nodig over de impact van bepaalde keuzes voor circulaire materialen of concepten op de Total Cost of Ownership en een duidelijke incentive voor de investeerder bij publieke aanbestedingen door in de selectieprocedure en dus ook de selectiecriteria circulariteit zwaarder te laten doorwegen. Financiële instellingen moeten ook meer aandacht schenken aan de Total Cost of Ownership en de herbestemmingsmogelijkheden van een gebouw bij de toekenning van een financiering, in plaats van louter te focussen op de CAPEX. Ten slotte kunnen financiële incentives vanuit de overheid – btw-verlaging, subsidies … – om bepaalde circulaire concepten toe te passen en hieruit te leren en zo gezamenlijk kennis op te doen binnen de bouwsector, ook helpen. Op dat vlak is de Open Call van Vlaanderen Circulair al een mooi initiatief.”

“Wij geloven dat we als projectontwikkelaar een belangrijke rol vervullen bij het vormgeven van de bebouwde context binnen Vlaanderen en dus ook in de transitie naar circulair bouwen”, besluit Vangilbergen. “Het mag duidelijk zijn dat we met het ook op de klimaatverandering dringend een switch moeten maken die verder gaat dan het realiseren van BEN-woningen. De schaarste van grondstoffen is een uitdaging die we vroeg of laat het hoofd zullen moeten bieden en dat zal alleen kunnen door op een meer doordachte manier die grondstoffen te gaan aanwenden. Dat kan door slimme casco’s te ontwerpen die gedurende hun levensduur verschillende functies kunnen vervullen, maar ook op materiaalniveau. Dat wij mee het goede voorbeeld moeten geven en zaken moeten testen in de praktijk is voor ons een evidentie, maar het moet wel financieel haalbaar blijven.”

Wie niet genoeg krijgt van de interessante visie van Catherine Vangilbergen, hoeft niet te treuren. Ze is op 19 oktober een van de sprekers die aanschuift tijdens het interactief webinar dat Schüco en Redactiebureau Palindroom organiseren in de gebouwen van Living Tomorrow in Vilvoorde. Het webinar handelt over circulair bouwen met focus op de rol van de investeerder. Onder meer volgende vragen zullen de revue passeren: wat betekent circulair bouwen voor een opdrachtgever of investeerder? Welke invloed heeft de transitie ernaartoe op keuzes die de investeerder maakt bij het opstarten en ontwikkelen van een project? Welke zijn de financiële en juridische valkuilen?

De andere specialisten die naast Vangilbergen plaatsnemen aan tafel om over die vragen te debatten, zijn Jan Moens (Bureau Bouwtechniek), Joachim De Vos (Living Tomorrow), Jonas Voorter (UHasselt), Geert Michels (Schüco), Sunita Vanheers (SuReal), Jonas Waerniers (Houben) en Roos Servaes (Vlaanderen Circulair). Moderator van dienst is Rik Neven (Redactiebureau Palindroom).

Het webinar volgen kan gratis, maar inschrijven is wel noodzakelijk. Dat kan via de link in de inleiding van dit artikel.