Uit het Circularity Gap Report dat Circle Economy begin 2019 presenteerde, mag dan wel blijken dat ruim 90% van de grondstoffen die wereldwijd worden gebruikt aan het einde van de levensduur gewoon in de vuilnisbak belandt, in de bouwsector ligt dat percentage veel lager. Volgens het WTCB hergebruikt de Belgische bouwsector het merendeel van het geproduceerde afval. De Vlaamse bouwsector klokt zelfs af op 90%. Toch laten volledig circulaire bouwprojecten, op enkele uitzonderingen na, vooralsnog op zich wachten. Zonde, gezien de opportuniteiten die circulair bouwen schept, maar ook te begrijpen, gezien de obstakels waar het vernieuwende principe vandaag nog mee te maken krijgt.

Kansen

De kansen zijn vrij evident. Wanneer we circulair bouwen, putten we de grondstoffen niet uit, omdat we de materialenketen sluiten. Hergebruik van materialen staat immers centraal bij circulair bouwen. Daarnaast reduceren we er de CO₂-uitstoot mee, omdat we geen nieuwe materialen meer moeten produceren en veel energiezuiniger gaan bouwen. Onze planeet vaart er dus wel bij.

Dat hergebruik van materialen biedt ook financiële voordelen, vooral voor projectontwikkelaars. In een perfect circulaire wereld kunnen zij nieuwe projecten ontwikkelen met de materialen van vorige projecten die op dat moment hun levenseinde hebben bereikt. En dat eindeloos.

Maar het financiële voordeel hoeft niet alleen te schuilen in het hergebruik van materialen. Dat zit zo: circulair bouwen brengt ook een andere benadering mee op gebouwniveau. Hergebruik van materialen is mooi, maar nog veel mooier is het als je zelfs dat hergebruik kan uitstellen. Dat kunnen architecten doen door zo functieloos mogelijk te ontwerpen. Dat wil zeggen: ervoor zorgen dat het gebouw in de toekomst makkelijk een andere functie kan krijgen, bijvoorbeeld door wanden te ontwerpen die eenvoudig verplaatsbaar zijn en door leidingen slim uit te tekenen. Daardoor kan een kantoorgebouw wanneer het aan het einde van zijn levensduur nog nauwelijks waarde biedt voor een projectontwikkelaar, bijvoorbeeld worden omgevormd tot een appartementsgebouw. Hergebruik van het gebouw dus, in plaats van sloop. Het spreekt voor zich dat het gebouw dan wél nog waarde heeft voor de projectontwikkelaar, die het zelf kan hergebruiken of nog makkelijk doorverkopen. Ook voor particulieren zal het makkelijker en financieel interessanter zijn hun huis door te verkopen, aangezien renoveren minder ingrijpend zal moeten gebeuren en kopers dus meer geld kunnen besteden aan het pand zelf.

Juridische drempels

Maar circulair bouwen botst ook nog op heel wat obstakels. Vooreerst zijn er juridische drempels. Een belangrijke pijler van het Klimaatakkoord van Parijs is een significante vermindering realiseren van de milieu-impact van gebouwen. Circulair bouwen is daarvoor hét middel bij uitstek. Velen vinden dat akkoord echter niet ambitieus genoeg. Een uitloper van dat "te softe" Klimaatakkoord is het feit dat overheden bij aanbestedingen nog te vaak focussen op de laagste prijs in plaats van op duurzaamheid, zodat projecten volgens de traditionele manier van bouwen het nog al te vaak halen van meer circulaire projecten, die initieel vaak duurder zijn en pas na decennia economisch interessanter worden. Samengevat: overheden moeten circulair bouwen faciliteren, en dat doen ze vandaag vooralsnog niet (genoeg).

Product as a service

Om van circulair bouwen een ingeburgerde werkwijze te maken, moeten we evolueren naar een wereld waar producten ‘as a service’ worden aangeboden. In zo’n wereld verkopen producenten niet langer producten, maar bieden ze de diensten aan verbonden aan die producten. In plaats van armaturen koop je licht, in plaats van een boiler warmte enzovoort. De producent neemt het product na de levensduur ervan terug, zodat hij het minstens gedeeltelijk opnieuw kan gebruiken. Eens het systeem van producten als dienst op punt staat, is het zowel voor producent als klant financieel voordeliger dan de huidige wegwerpeconomie. De klant hoeft niet te investeren in de installatie, de producent slaat twee vliegen in één klap: hij genereert een langdurige stroom aan inkomsten door bij de gebruiker maandelijks een bedrag te innen – waarvan de totaalsom waarschijnlijk hoger zal liggen dan een éénmalige verkoopprijs in de wegwerpeconomie – en daarnaast zullen producten veel duurzamer worden. De producent wil immers reparaties tijdens de duur van het contract vermijden, want daar is hij zelf verantwoordelijk voor, en hij wil (delen van) het product later nog kunnen hergebruiken.

Toch blijft product as a service voorlopig beperkt tot schuchtere experimenten. In een panelgesprek rond circulair bouwen dat onze zusterwebsite architectura.be begin 2019 organiseerde, bleek waarom. “Dan is er een vaste maatvoering nodig. Deuren moeten altijd dezelfde afmetingen hebben, er mag maar één soort kliksysteem bestaan, één soort schroef…”, zei Eric Van de Heyning van WoodInc. “Die doorgedreven vorm van standaardisatie is er voorlopig niet en dus komt product as a service niet echt van de grond.” Ook een financiële reden belemmert de omslag naar product as a service. “Bouwheren denken vaak niet op de lange termijn”, zei Caroline Christiaens van Tata Steel. “We leven in een wegwerpcultuur. Het is vaak goedkoper om elk jaar een nieuwe jas te kopen in de Primark dan één keer te investeren in een kwalitatiever, duurzaam model dat veel langer zal meegaan. Dat we er de economische en ecologische dumping mee steunen, vergeten we gemakshalve.” Nog een reden waarom product as a service volgens haar maar moeilijk ingang vindt: “Het juridisch kader van eigenaarschap. Zo maakt de gevel vandaag nog steeds deel uit van het gebouw. Het wettelijk kader moet het echter mogelijk maken een gevel, de wind- en waterafdichting bedoel ik dan, als afzonderlijk materiaal te aanzien, dat verwijderbaar is.”

Nieuw financieringsmodel voor circulaire gebouwen

Circulair bouwen creëert dus nieuwe bedrijfsmodellen, en daardoor ook nieuwe financieringsmodellen. “De huidige financiering van vastgoed is gebaseerd op de beperkte levensduur van een gebouw”, zegt Didier Léon, Senior Relationship Manager Real Estate bij Triodos Bank. “Omdat een circulair gebouw langer meegaat dan een doorsnee gebouw, levert het meer huurinkomsten op voor de eigenaar. Dat is positief voor de kredietbeoordeling, want voor de bankier is het belangrijk dat het gebouw genoeg opbrengt zodat de eigenaar zijn krediet kan terugbetalen. Maar omdat een circulair gebouw normaal ook een hogere investeringskost meebrengt, moet je als kredietverstrekker wel overtuigd zijn van die voordelen op lange termijn. Wij bij Triodos Bank geloven daarin, maar daar schort het nog bij veel banken.”

Nieuw financieringsmodel rond product as a service

“Een bank baseert zich bij het verlenen van een krediet voor de realisatie van een gebouw ook op de waarde bij gedwongen verkoop, maar wat is de waarde van een gebouw waarvan de materialen ‘as a service’ fungeren? Die materialen zitten wel in het gebouw maar zijn nog eigendom van de fabrikanten.”
Ook de investeringen van een fabrikant financieren, moet volgens Léon vanuit een totaal andere filosofie gebeuren in de wereld van product as a service. “Als je gaat werken met producten als dienst heeft een producent veel meer schulden, want hij genereert niet meteen veel cashflow, maar wel ‘huurgelden’. Een bank zal dus langer moeten wachten om haar geld terug te krijgen. Bovendien moet een producent er dan voor zorgen dat zijn product altijd up-to-date is, waarvoor hij subcontracten afsluit met andere leveranciers. Ook dat maakt het allemaal moeilijk voor een bank.”

Mindshift nodig

Conclusie: de obstakels zijn niet onoverkomelijk. De financiële voordelen zullen zich doorheen de jaren gaandeweg wel manifesteren en geld zet altijd dingen in beweging. De overtuiging dat circulair bouwen met zijn veel lagere milieu-impact een rem op de klimaatproblemen kan betekenen, moet echter nog volop doordringen. Wanneer die mindshift plaatsvindt, ligt de weg voor circulair bouwen helemaal open.