Volgens velen kleeft op de bouwsector een conservatief etiket. Al jaren – sinds de industriële revolutie – bouwen we op dezelfde manier. En vooral, we breken af op dezelfde manier: met te weinig aandacht voor recyclage en hergebruik, ondanks de negatieve gevolgen voor mens en milieu. De bouwsector is op dat vlak exemplarisch voor de wegwerpeconomie in de Westerse wereld.

Gelukkig dringt het begrip duurzaamheid de laatste jaren meer en meer door in de bouwsector, in functie van de klimaatdoelstellingen. De initiatieven op dat vlak, zoals hernieuwbare of demonteerbare producten, installaties op hernieuwbare energie of veranderingsgericht en circulair bouwen, staan echter nog in de kinderschoenen of kennen nog niet de schaalgrootte die ze nodig hebben om de sector echt duurzaam te maken. Er valt namelijk weinig of geen geld te verdienen aan hergebruik, dat ten grondslag ligt aan veel van die initiatieven. En dat houdt een doorbraak ervan tegen. Om het ontginnen van nieuwe grondstoffen te verminderen en hergebruik te stimuleren, zullen we de restwaarde van bouwproducten financieel moeten waarderen.

Zover zijn we echter nog niet. Ondanks initiatieven als Rotor, Werflink en Opalis, die retroactief een waarde plakken op gebruikte bouwproducten en bouwsystemen, is de tweedehandsmarkt van bouwmaterialen bijzonder klein. De oorzaak is evident: waarom zouden producenten wakker liggen van restwaarde als ze gewoon nieuwe producten kunnen verkopen?

Een nieuw verdienmodel

Om hergebruik echt te faciliteren in de bouwsector, hebben producenten en kopers een financiële incentive nodig. Dat kan met een ander verdienmodel, zoals product as a service. In dat verdienmodel, waarop sommige fabrikanten van bouwproducten al deels zijn overgeschakeld, stelt de fabrikant het product ter beschikking en verkoopt hij een dienst die gelieerd is aan het product: een verwarmingsspecialist verkoopt een comfortabel binnenklimaat in plaats van radiatoren, een fabrikant van akoestische panelen verkoopt een goede akoestiek in plaats van panelen, een verlichtingsspecialist verkoopt lichturen in plaats van armaturen, enzovoort.

De producent sluit een contract met de klant waarin een prestatie gegarandeerd wordt die de levensduur van het product niet overtreft. De producent, of verhuurder eigenlijk, werkt best samen met een financieringspartner omdat hij anders dan in een lineair verdienmodel niet meteen de volledige prijs voor zijn product krijgt, want er wordt in het contract gewerkt met periodieke, meestal maandelijkse, huurgelden. Na de looptijd van het contract komt het product terug bij de fabrikant. Materiaalpaspoorten van gebouwen, bijvoorbeeld via een leverancier zoals Madaster, helpen daarbij. De fabrikant kan z’n product dan verkopen aan de vooraf bepaalde restwaarde. Of hij kan het product of onderdelen ervan zelf hergebruiken. De fabrikant verdient dus twee keer aan hetzelfde product.

Het verdienmodel biedt nog andere voordelen. Zo verkleinen fabrikanten hun afhankelijkheid van de (volatiele) grondstoffenmarkt. Daarnaast kunnen ze ook een lagere initiële verkoopprijs aanbieden en hun concurrentiepositie versterken omdat het product na afloop van het contract nog exploiteerbaar is. In het product as a serviceverdienmodel werkt men meestal met vaste maandelijkse betalingen, naar analogie met huren en leasen. Zo genereert de fabrikant ook nog eens een stabiele stroom aan inkomsten.

Werken met product as a service en een restwaarde is om die laatste reden ook interessant voor de koper. Die hoeft niet in een keer een grote investering te maken. Hij moet ook niet de volle waarde betalen omdat het product op het eind nog eens zal worden verkocht. Hij blijft ook niet zitten met een mogelijk verouderde installatie aan het einde van het contract.

Omdat het product eigendom van de producent blijft of dit van de financieringspartner overneemt aan het einde van de contractduur, heeft die er alle baat bij om een zo duurzaam mogelijk product te maken – een dat langer meegaat dan producten ontworpen binnen de wegwerpeconomie – en dat bovendien goed te onderhouden. Daarmee is de cirkel rond.

Een voorwaarde om het concept van een product as a service te doen slagen, is natuurlijk wel dat het product demontabel geplaatst wordt. In het andere geval is het verdienmodel meteen een pak minder interessant. In een eerder artikel op Circubuild ging Chris Van de Voorde van JUUNOO daar dieper op in.

Er zijn zeker nog andere mogelijkheden om het product as a servicemodel vorm te geven. Zo kunnen gespecialiseerde dienstverleners bijvoorbeeld tussenpartij worden tussen producent en klant. Om het niet te complex te maken, gaan we hier niet in op die andere invullingen van het model.

Geen overdracht van eigendom

Hoe ziet het verdienmodel achter een product as a service er nu concreet uit? Ruben Van Daele, projectmanager bij projectontwikkelaar Bopro, heeft er ervaring mee en legt uit: “Qua verdienmodel lijkt een product as a servicemodel sterk op een full service operationele leaseovereenkomst: de fabrikant maakt het product, waarna hij het ter beschikking stelt aan de gebruiker, zonder overdracht van eigendom. De producent garandeert de werking van het product en voorziet in het onderhoud en energieverbruik. De gebruiker definieert de prestaties die hij van het product verlangt en de financiële compensatie die hij daarvoor wil betalen, inclusief een premie voor het ontzorgen en het garanderen van de prestaties.”

“Een goed voorbeeld hiervan is een kostprijs per gereden kilometer en per gereserveerde minuut met een deelwagen, waarbij de gebruiker eventueel een bepaalde bonus-malusgraad ondervindt als zijn rijstijl een lager of hoger verbruik genereert dan het vooropgestelde normverbruik. Het verdienmodel is eenvoudig: er wordt een inschatting gemaakt van alle kosten over de totale levenscyclus en die worden verrekend naar de gebruikte parameters in de prestatieovereenkomst. In dit geval de gebruiksduur en de gereden afstand.”

“De financiering komt bij de producent te liggen, niet bij de gebruiker. Een financiële instelling prefinanciert de productie, omdat de gespreide betaling door de gebruiker van het product voor een liquiditeitsprobleem kan zorgen bij de producenten, die hun leveranciers veel sneller de volle som moeten betalen. Het gebrek aan onroerend onderpand zorgt voor een verhoging van het risico in vergelijking met een traditionele hypothecaire lening. Dat maakt de financiering een stuk duurder. Wanneer de hele keten via dit model zou werken, waarin de producten hun waarde behouden en hun locatie steeds getraceerd kan worden, verdwijnt dit risico en kan de financieringspremie verlagen. Op dat vlak is er nog werk aan de winkel.”

“Een hogere premie voor de financieringsinstelling en een hogere premie voor de producent die de prestaties van zijn product moet garanderen gedurende de volledige levensduur, drijft de kostprijs van het product as a servicemodel momenteel op. Daarom moeten er extra winsten gezocht worden. Zo’n opportuniteit schuilt in een andere pijler van circulair bouwen, namelijk de standaardisatie die vervat zit in veranderingsgericht bouwen. Wanneer dezelfde component op grote schaal kan worden toegepast, creëert men schaalvoordelen. Standaardisatie verhoogt ook de restwaarde in de berekening van de zogenaamde milieukostenindicator of milieuschaduwprijs.” Daarbij moet wel worden opgemerkt dat standaardisatie van bouwcomponenten en systemen niet altijd gewenst is bij architecten omwille van al dan niet reële ontwerpbeperkingen die ze meebrengen.

Volgens Ruben Van Daele is er nog een belangrijke opportuniteit om winst te zoeken en de kost te drukken: “Het verdienmodel kan nooit los gezien worden van het product. Als dankzij het verdienmodel een beter product tot stand komt, daalt het risico van de prestatiegarantie voor de producent en stijgt de geleverde waarde aan de koper.”

Hoe restwaarde vooraf bepalen?

Veel fabrikanten van bouwproducten en -systemen durven vandaag nog geen restwaarde te plakken op hun producten. Veel heeft te maken met veranderende omstandigheden. Facadeclick, fabrikant van een circulair snelbouwsysteem voor bakstenen gevels, laat bijvoorbeeld weten dat bakstenen binnen twintig jaar meer zullen kosten dan nu en die inflatie maakt het bepalen van de restwaarde moeilijker. Hoeveel de demontagekosten dan zullen bedragen en of het product tegen dan meer bekendheid en dus mogelijk een hogere verkoopprijs heeft, zijn onbekende factoren die de restwaarde nochtans mee bepalen. Hoe moet je dan de restwaarde van een product vooraf bepalen? Wij gingen te rade bij Econocom Belux, dat in zijn recente rapport over de financiering van de circculaire economie een hoofdstuk weet aan restwaarde.

Volgens Econocom Belux moeten er een pak operationele en logistieke processen worden gedefinieerd en berekend teneinde de restwaarde van een product te kunnen bepalen. Op het operationele vlak gaat het onder meer over volgende zaken:

• hoe beoordeel je de staat van de teruggenomen goederen?;
• hoelang duurt het om een nieuwe koper te vinden? Via welke kanalen?;
• hoeveel kost het om de goederen tijdelijk op te slaan?;
• welke marge wens je tussen de verkoopprijs van de tweedehandsgoederen en de initiële verkoopprijs?;
• welke garantie wil of kan je nog bieden op de goederen?;
• zijn de arbeidskosten voor het terugwinnen van het product lager dan de kosten voor het ontginnen van nieuwe grondstoffen?

Andere vraagstukken zijn er op logistiek vlak:

• hoe organiseer je het grootschalige transport van de eerste gebruiker naar de eigenaar en dan naar de volgende gebruiker?;
• wie betaalt de transport- en opslagkosten?;
• is het mogelijk om het transport te groeperen?;
• hoeveel kan of wil je vervuilen met transport?

Samengevat kunnen we stellen dat de onderstaande parameters een rol spelen bij de restwaardebepaling van producten:

• de uniciteit of beschikbaarheid van vergelijkbare goederen: hoe meer gestandaardiseerd, hoe hoger de restwaarde, wegens eenvoudiger hergebruik. Of de aanpasbaarheid van goederen, bijvoorbeeld volgens het concept ‘keep the body, change the skin’;
• de aantallen;
• de kwaliteit en de reputatie: A-merken hebben een hogere restwaarde;
• de garantie op de restkwaliteit;
• de herstelbaarheid;
• de aanwezigheid van voldoende leveranciers en kopers;
• prijstransparantie;
• de snelheid van de volgende transactie, want restwaarde daalt met de tijd;
• de onderhoudskosten;
• de transactiekosten.

De duurzame theorie ten spijt, is een circulair businessmodel gebaseerd op restwaarde nog lang niet de nieuwe norm binnen de bouwsector. Dat heeft volgens de sector zelf te maken met het gebrek aan risicoafdekking voor producent en koper, de hoge kosten voor het ontmantelen en de weifeling om nu beslissingen te nemen die pas binnen 20 of 30 jaar zullen renderen. Toch zijn er zeker al enkele succesvolle praktijkvoorbeelden. Die brengen we volgende week in een vervolgartikel.