In verschillende Belgische steden staan talloze oude kantoorgebouwen die hun oorspronkelijke relevantie een stuk hebben verloren. Die gebouwen, vaak afgeleefd en onderbenut, bieden mits een doordachte aanpak een schat aan mogelijkheden voor herontwikkeling en vernieuwing. Met die visie werd het project CNTR eind 2022 opgestart. De bewuste kantoorgebouwen, waarvan sommige vandaag nog in gebruik zijn, liggen in Ath, Eigenbrakel, Diest, Eeklo, Eupen, Saint-Vith, Halle, Herentals, Ieper, Kortrijk, La Louvière, Malmedy, Marche-en-Famenne, Oudenaarde, Seraing, Sint-Truiden, Wandre, Tielt, Tongeren, Torhout, Vilvoorde en Sint-Niklaas (zie beelden voor een foto van elk artikel, red.). Ze zullen duurzaam worden herbestemd tot (een mix van) woon-, werk-, zorg- of onderwijsgebouwen.

“Door hun lange staat van dienst zijn de 22 kantoorgebouwen die we met CENTR zullen herontwikkelen onlosmakelijk verbonden met het uitzicht van de stad. We willen die connectie en inbedding behouden en werken aan een herontwikkeling geënt op maximaal behoud”, vertelt Werner Joris, partner bij DWNTWN. “De gebouwen lenen zich daar uitstekend toe, gezien hun structureel goede staat en hun inherente flexibiliteit om andere invullingen toe te laten.”

“Behoud betekent echter geenszins dat we niet op zoek gaan naar vernieuwing. Op de site in Halle bijvoorbeeld, zullen we in één gebouw een kantoorfunctie behouden, terwijl het andere gebouw op de site verkocht zal worden om er een school en zorgcampus in onder te brengen. We kiezen er doelbewust voor om al in de oriëntatiefase op een geïntegreerde manier samen te werken met de architecten van 51N4E en het studiebureau Macobo-Stabo, omdat we ervan overtuigd zijn dat die samenwerking, met partners die onze visie en waarden delen, de kwaliteit van de herontwikkeling enorm ten goede komt.”

"Andere rol voor ontwikkelaar, architect en ingenieur nodig"

“Een succesvol reconversieproject begint met een goede matchmaking”, vult Johan Anrys, zaakvoerder van 51N4E, aan. “Hoe beter het nieuwe gebruik past bij het bestaande gebouw, hoe haalbaarder het resultaat zal zijn. Een zeer goed begrip van het gebouw en zijn omgeving is daarvoor noodzakelijk. Voor elke potentiële gebruiker onderzoeken we de comptabiliteit van het programma met het bestaande gebouw. Een goede samenwerking met lokale besturen, actoren en organisaties is daarom noodzakelijk, om te begrijpen wat de lokale noden zijn en zo een goede matchmaking te kunnen faciliteren.”

“Als de nodige ingrepen beperkt kunnen blijven, kan ook de kostprijs, de complexiteit van de werken en CO₂-uitstoot tot het absolute minimum worden beperkt”, gaat hij voort. “Dat is belangrijk. Want we geloven dat een betaalbare en efficiënte reconversiestrategie dé voorwaarde is om de doelstelling te behalen van Europa om tegen 2050 het enorme bestaande gebouwenpatrimonium koolstofneutraal te maken. Om dat te realiseren moeten we ook onze rol als architect, ingenieur en ontwikkelaar bijsturen. Samen met Macobo-Stabo en DWNTWN hebben we een geïntegreerde samenwerking opgezet om dat mogelijk te maken.”

Dat één geïntegreerd team werkt aan de herbestemming van verschillende panden, zal volgens de projectpartners tot schaalvoordelen leiden. “Een proces van continue dialoog waarbij ieder vanuit zijn eigen expertise bijdraagt aan de visie over duurzaamheid, architectuur, economische haalbaarheid en comfort zorgt immers voor een maximaal rendement in de leercurve voor alle partners tijdens studie- en ontwikkelingsfase”, zo klinkt het unisono. 

GRO, EPC NR en ESG's als leidraad

“Bij een eerste screening van de verschillende panden merkten we dus dat de basisstructuur van de gebouwen zeer degelijk is. De capaciteit van de bestaande structuur brengen we in eerste instantie in kaart op basis van de beschikbare documenten en dat vullen we aan met resultaten uit bijkomend onderzoek in situ”, licht Elisabeth Nijs, principal design engineer bij Macobo-Stabo een en ander wat concreter toe. “Op die manier kunnen we de impact van de programmatorisch gewenste ingrepen als bijkomende trappen of kokers duidelijk in kaart brengen en waar nodig ook bijsturen.”

“De gebouwen uit de portefeuille voldoen niet aan de huidige normen, ze hebben een minimale isolatiegraad en moeten steeds op hoge temperatuur worden verwarmd”, vult haar collega Bart Couwenbergh, coördinator duurzaamheid bij Macobo-Stabo, aan. “Het komt erop aan de warmteproductie fossielvrij te maken met een maximaal behoud van de warmteafgifte, de leidingen, de structuur en preferabel ook de buitengevel. We gaan er dus niet vanuit dat de bestaande technische installaties niet circulair zijn. We voorzien een trapsgewijze aanpak, gebaseerd op de conditiemeting en afgetoetst bij alle disciplines rond de tafel. De GRO en de EPC NR- en de ESG-doelstellingen dienen in alle 22 projecten als leidraad.”

Organisch overleg 

Gezien de omvang van het CNTR-project werd ook over de praktische kant van samenwerken tussen de verschillende studiepartners nagedacht. Om een korte lijn tussen de projectontwikkelaar, architect en studiediensten te verzekeren werken alle betrokkenen enkele dagen in de week ook fysiek samen in het zogenaamde CNTR-atelier, gelegen in SEVEN, een kantoorgebouw in Brussel-Noord dat DWNTWN herontwikkelde naar passiefkantoor – geen onderdeel van het CNTR-project. “We merken dat kleine vragen of ideeën zo snel getoetst kunnen worden bij de andere disciplines, niet zelden gewoon aan de koffiemachine”, verduidelijkt Elisabeth Nijs. “Zo’n vragen zouden zonder die gezamenlijke werkplek al snel verloren gaan in de drukke agenda van een online meeting of leiden tot een wildgroei aan formele vergadermomenten.”

Eerste project weldra uit de startblokken

Binnenkort start de uitvoering van het eerste herbestemmingsproject. Tegen 2050 zullen alle 22 gebouwen hun duurzame herbestemming gekregen hebben. DWNTWN, Macobo-Stabo en 51N4E zullen via hun socialmediakanalen en nieuwsbrieven regelmatig updates geven over het CNTR-project.