Hoewel de meest recente editie van Circulair & Modulair Vastgoed 2022, een event waar Circubuild mediapartner van is, fysiek kon doorgaan – in het Best Western Plus Aldhem Hotel in Grobbendonk –, liet corona zich toch nog steeds niet helemaal onbetuigd; enkele sprekers konden wegens een besmetting met de ziekte niet aanwezig zijn. De organisatie loste dat evenwel prima op door een rechtstreeks videoverbinding met de personen in kwestie of het uitzenden van een opgenomen videoboodschap. Eerder had ze de locatie van het event ook al verplaatst van de site van Kamp C in Westerlo naar Grobbendonk omdat 't Centrum, het circulaire kantoorgebouw dat momenteel verrijst op de Kamp C-site en het toneel zou zijn voor de studiedag, in tegenstelling tot wat verwacht was nog niet opgeleverd was. Met zo'n 70 aanwezigen kan SPRYG Real Estate Academy alleszins terugblikken op een geslaagd event.

"Circulair bouwen draait eigenlijk maar om één ding: grondstoffenneutraliteit", opende moderator Waldo Galle, professor aan de Vrije Universiteit Brussel en VITO-onderzoeker en een ware eminentie op het vlak van circulair bouwen, de studiedag. "Ik wil er in dit welkomstwoord voorts ook op aandringen alle werkpunten die hier vandaag zullen worden aangehaald te benaderen als kansen en niet als hindernissen."

Mozart en circulair bouwen

Galle, die zich overigens uitstekend van zijn taak als gespreksleider zou kwijten, kondigde daarna met Ruben Braeken de eerste spreker aan. Braeken, architect en zaakvoerder van B+ architecten, richtte nog niet zo lang geleden MOSARD op, een open design- en buildplatform dat circulair bouwen mogelijk maakt dankzij een uniform maatsysteem voor modulaire ontwerp- en bouwcomponenten. "De naam MOSARD werd gekozen naar analogie met Mozart, de beroemde componist", stak Braeken van wal. "Met zeven verschillende muzieknoten kon die man oneindig composities maken. Ons uniform maatsysteem vertrekt ook van slechts een aantal gestandaardiseerde afmetingen voor modulaire ontwerp- en bouwcomponenten, maar dat hoeft de creativiteit van de architect niet te beknotten." Die stelling lichtte hij vervolgens toe aan de hand van twee projecten waarin het open ontwerp- en bouwplatform werd toegepast; het nieuwe politiekantoor in Maasmechelen en de circulaire herbestemming van de oude mijnschool in Genk.

Daarbij had hij het ook over hergebruik en product as a service-modellen, wat hem op twee vragen uit het publiek kwam te staan: "Hoe garandeer je de prestaties van tweedehandsbouwmaterialen?" en "Waar trek je de grens tussen investeringsuitgaven en operationele kosten bij as a service-modellen?"

"Een ingenieur kan perfect berekenen wat de resterende sterkte van een stalen ligger is door te bekijken waar de belasting exact heeft gezeten", beantwoordde Braeken de eerste vraag. "Maar indien dergelijke info niet voorhanden is, is het garanderen van hergebruikte materialen inderdaad een moeilijke kwestie."

"Maar ook dan zijn er creatieve oplossingen mogelijk", vulde moderator Galle aan. "Als je bakstenen bijvoorbeeld hergebruikt in een stalen kader, dan heb je de specifieke structurele eigenschappen van die bakstenen misschien niet meer nodig."

"Ik had het net wel over product as a service, maar in de projecten die ik aangehaald heb, werd er enkel gewerkt met verkoop. En ik ben slechts architect en geen econoom dus moet ik je het antwoord schuldig blijven", behandelde Braeken de tweede vraag. "Maar volgens mij moet elke fabrikant gewoon voor zichzelf een goed verdienmodel zoeken. Dat heeft JUUNOO bijvoorbeeld gedaan (JUUNOO maakt demontabele en herbruikbare binnenwanden en werkt met een cash back-garantie, red.). Ik denk ook dat het voor bepaalde gebouwschillen, zoals de gevel, makkelijker werken is met leasemodellen dan voor andere lagen. Alleszins: de meerwaarde van compatibiliteit en dus MOSARD schuilt in het feit dat wanneer een fabrikant zijn producten of systemen terugneemt, hij ze makkelijker zal kunnen hergebruiken in een ander project."

Op een andere vraag uit het publiek, of hij dankzij MOSARD al projecten goedkoper had kunnen realiseren dan traditionele bouwprojecten, antwoordde Braeken dat dat nog niet het geval was. "Omdat er nog maar een 15-tal projecten mee zijn gerealiseerd. Daarom is het ook een open source-model: hoe meer mensen MOSARD gebruiken, hoe meer schaalvoordelen er zullen optreden en hoe betaalbaarder compatibel bouwen zal worden."

Drie mogelijke as a service-modellen

Daarna was het podium voor Michaël Peeters, CEO en founder van LAMMP, dat investeerders en ontwikkelaars helpt een beter inzicht te krijgen in de kosten en opbrengsten van hun vastgoed, maar ook fabrikanten van installaties voor hernieuwbare energie en zogenaamde Energy Service Companies (ESCo's) helpt bij het omzetten van hun product in een service. "Het idee achter product as a service is simpel: de dienst primeert op het product. Het idee is niet nieuw, het bestaat al sinds de jaren 90", vertelde hij, wegens een coronabesmetting via een live videoverbinding. "As a service zorgt er ook voor dat een product meer gebruikt wordt. Als je als voorwaarde om te vliegen een vliegtuig zou moeten bezitten, dan zou er bijvoorbeeld minder gevlogen worden."

Peeters legde uit dat er drie soorten van as a service-modellen bestaan: een productgeoriënteerd dienstmodel, een gebruiksgeoriënteerd dienstmodel en een resultaatgebonden dienstmodel. Het eerste leunt nog sterk aan bij het klassieke model waarbij een gebruiker een product koopt, maar er is wel al sprake van extra diensten. Een voorbeeld is een klant die een verwarmingstoestel koopt en er eigenaar van wordt, maar daarnaast een servicecontract afsluit met de leverancier. In een gebruiksgeoriënteerd model blijft de fabrikant eigenaar van het product en maakt de klant gebruik van de dienst gelieerd aan dat product. De fabrikant is verantwoordelijk voor de goede werking van het product. In het genoemde voorbeeld gebruikt de klant het verwarmingstoestel slechts. In een resultaatgebonden dienstmodel ten slotte, spreken fabrikant en klant af welke dienst moet worden geleverd zonder dat er vooraf wordt bepaald welk product daarvoor zal zorgen. In het gebruikte voorbeeld tekent de klant voor warmte. "Een resultaatgebonden dienstmodel is het summum", aldus Peeters. "Een concreet voorbeeld zou een warmtenet kunnen zijn. Daarbij weet de gebruiker niet altijd waar de warmte vandaan komt en eigenlijk hoeft hij er ook niet van wakker te liggen of die komt van een WKK dan wel uit restwarmte van een verbrandingsoven of industrie of van nog ergens anders."

Anton Maertens, aandacht toeschouwers en ook aanwezig omdat hij aan het einde van de studiedag de Circubuild-award namens BC materials zou doorgeven aan de nieuwe winnaar Stephan Kampelmann van Sonian Wood Coop, wilde na Peeters' uiteenzetting graag weten of LAMMP ook berekeningen heeft rond de restwaarde van een gebouw. "Volgens Thomas Rau, die daar ook calculaties rond heeft gedaan, is een gebouw aan het einde van zijn traditionele levensduur nog 15% waard. Klopt dat?"

"Wij focussen op technische installaties omdat we juridisch in een grijze zone komen als het gaat over goederen die onroerend worden uitgevoerd. Met de berekening van de totale restwaarde van een gebouw zijn de groten der aarde bezig, niet wij", lachte Peeters. "Maar 15% lijkt me een onderschatting."

Peeters gaf nog mee dat een as a service-offering altijd 'á la tête du client' is en je daarom altijd goed moet opletten wat je meeneemt in de berekening van de zogenaamde Total Cost of Ownership. "Naast het product en de dienst moet je bijvoorbeeld ook definiëren hoe het zit met vervangstukken, met voorraden enzovoort."

Ten slotte vertelde dat hij ook nog dat LAMMP fabrikanten van bouwmaterialen niét kan helpen met de transitie naar as a service-modellen omdat dat juridisch te moeilijk is. "De risico's die daarmee gepaard gaan, kunnen wij niet afdekken. We kunnen die bedrijven wel adviseren van a tot z, maar het as a service-model implementeren en financieren moeten ze zelf doen."

Tijdens de pauze die daarop volgde stelde Moderator Galle vast dat er in de zaal alvast één fabrikant van bouwmaterialen aanwezig was die zijn producten als dienst vermarkt.

Juridisch luik en circulaire aanbestedingscriteria

Na de voormiddagbreak was het vervolgens aan Dario Petosa, advocaat bij Lydian, een advocatenkantoor met focus op vastgoed, om het te hebben over de juridische aspecten rond circulair en modulair vastgoed. Met verve deed Petosa de nieuwe contractvormen- en structuren die met circulair bouwen gepaard gaan uit de doeken en kaderde hij de noodzaak daartoe. "De circulaire benadering van een gebouw en de bouw ervan brengt een shift in de traditionele taken en rollen van de bouwpartners mee. Het lineaire bouwproces met de klassieke driehoek opdrachtgever-aannemer-architect maakt plaats voor meer samenwerking van die partners, van in het begin, met als doel het gebouw zo flexibel en aanpasbaar mogelijk te concipiëren", klonk het. "Ook de uiteindelijke gebruikers van het gebouw en fabrikanten – als dan niet via product as a service – worden belangrijke overlegpartners waarmee het ontwerpteam rond de moet gaan zitten."

Als laatste spreker voor de netwerklunch besteeg Wouter Roemaat, partner bij Alba Concepts, het podium. Om het te hebben over circulaire aanbestedingscriteria. Alba Concepts is een projectmanagement- en adviesbureau dat zich richt op het waarmaken van circulariteit in de bouw- en vastgoedsector. Het bureau ondersteunde onder meer de circulaire aanbesteding van 't Centrum, het nieuwe circulaire kantoorgebouw op de site van Kamp C in Westerlo. "Voor Alba Concepts draait het eigenlijk maar om één ding: het meetbaar maken van de circulariteit van een bouwproject. Pas dan kan je in een circulaire aanbesteding echt de circulariteitsgraad van de verschillende dossiers tegen elkaar afwegen. Anders ben je appels met peren aan het vergelijken. Daarom hebben wij daar ook een speciale tool voor ontwikkeld", was de kern van zijn betoog.

De aanwezigen waren inmiddels niet langer hongerig naar meer uiteenzettingen rond circulair en modulair vastgoed, en werden op hun wenken bediend met een heerlijk buffet.

Volgende week brengen we op Circubuild het tweede deel van het verslag van Circulair & Modulair Vastgoed 2022.